Процедура займа под залог недвижимости

Займ физического лица под залог недвижимости: порядок процедуры и комплекты документов

  • Финанс-Кредит
  • 2018-06-13
  • Блог

Потеряв надежду занять крупную сумму денег, человек может опустить руки и почувствовать себя беспомощным перед крупными игроками рынка: банками, МФО, частными инвесторами, которые не доверяют его платежеспособности и не торопятся давать в долг. Но займ физического лица возможен и под залог недвижимости, как ликвидного актива.

Наличие собственной квартиры или дачи сразу повышает шансы потенциального заемщика взять кредит. В этой статье мы подробно расскажем о тонкостях процедуры подобного займа.

Стороны договора и предмет залога

Что собой представляют стороны договора займа? Это заимодавец, или тот, кто передает денежные средства, и заемщик, тот, кто получает эти деньги в долг. По российским законам заключить договор займа могут любые физические лица. Ограничения существуют для ряда юридических лиц, МФО и кредитных учреждений, которые обязаны иметь лицензию и быть в государственном реестре микрофинансовых организаций.

Какую недвижимость можно предоставить в залог

Для залога заемщики предлагают следующее недвижимое имущество:

  • земельные участки;
  • дома;
  • коттеджи; таунхаусы;
  • квартиры;
  • комнаты;
  • гаражи;
  • недостроенную недвижимость.

Ограничения для залоговой недвижимости

Заимодавец может установить собственные требования к объекту недвижимости, предлагаемому в залог. Например, не брать в залог аварийные здания, ветхие, или те, кто включен в план на снос.

Не вся долевая недвижимость может быть предоставлена в залог.

Во-первых, право собственности на долю в квартире обязательно должно подтверждаться соответствующими документами.

Во-вторых, доли должны быть выделены. Их объем должен быть четко зафиксирован, только в этом случае такая доля подлежит залогу.

В-третьих, квартира, доля в которой планируется к залогу, должна быть приватизирована.

В-четвертых, недвижимое имущество не должно находиться под запретом (арестом).

Договор залога: процедура заключения

Договор залога обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации договор залога не будет считаться заключенным.

Для регистрации потребуется собрать следующие документы:

  • заявления от залогодержателя и залогодателя;
  • квитанция от оплате государственной пошлины, сейчас она составляет 2000 рублей;
  • договор залога в 3-х экземплярах;
  • правоустанавливающий документ (например, договор дарения, если данную недвижимость вам подарили, или договор купли-продажи, если вы ее купили);
  • справки из Бюро технической инвентаризации;
  • если документы в Росреестр подаются вашим представителем — доверенность; выписка из домовой книги;
  • оригинал распоряжения и акта о перепланировке, если она проводилась;
  • дополнительные документы, если недвижимость покупалась по договору меня, ренты и пр.;
  • согласие супруга на заключение договора залога, нотариально удостоверенное;
  • для неженатых (незамужних) — заявление о том, что на момент покупки недвижимости залогодатель не состоял в законном браке, нотариально удостоверенное.

Также приготовьте паспорта, основной договор займа, ведь в договоре залога должны указываться обеспечиваемые требования.

Договор залога должен содержать подробную информацию о закладываемом недвижимом имуществе: от адреса и стоимости до технического описания всех особенностей. Последнее берется из справок БТИ и документа о праве собственности на недвижимость.

В договоре залога обязательно нужно указать: дату и место составления документа, ФИО и все паспортные данные с пропиской; информацию об основном обязательстве — договоре займа, его стороны и реквизиты; подробное описание предмета залога; права и обязанности сторон по договору залога; у кого остается предмет залога (недвижимость), у залогодателя или залогодержателя; наличие или отсутствие права залогодателя на распоряжение полученной недвижимостью, требуется ли на это согласие залогодателя и подобные нюансы; может ли предмет залога заменяться другим подобным объектом; в каком объеме заложенное имущество обеспечивает обязательство; кто отвечает за сохранность залога; ответственность сторон и срок действия договора; порядок внесения изменений в договор или расторжения; дополнительные условия, если такие возникнут; реквизиты и подписи сторон.

Стоимость вы сможете определить, обратившись к частным оценочным компаниям, или воспользовавшись услугами оценщика от кредитора (например, банка, в котором вы берете займ).

Договор займа: важное

Договор займа должен содержать следующую информацию:

  1. Место и время составления документа.
  2. ФИО кредитора и заемщика с паспортными данными (датами рождения, адресами прописки и проживания).
  3. Предмет договора со словами «заимодавец передает заемщику заем в размере NNN рублей (здесь сумма должна быть написана прописью и цифрами), а заемщик обязуется вернуть сумму в сроки, определенные настоящим договором».
  4. Дополнительные условия, как то: факт составления расписки, сроки по возврату долга, проценты по кредиту.
  5. Права и обязанности сторон.
  6. Ответственность сторон: размер штрафов, наличие и размер пеней и прочее.
  7. Момент вступления в силу и время действия договора займа.
  8. Реквизиты сторон договора и подписи.

Договор залога не может быть заключен отдельно от договора займа, так как залог выступает дополнительной гарантией к основному обязательству — собственно займу.

При составлении договора займа необходимо прописать включить в текст следующее предложение: «в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный в пункте N настоящего договора срок, заемщик предоставляет в залог имущество: ***** (вместо звездочек нужно вписать название имущества)». Далее нужно указать, что обеспечивающий договор залога является приложением к настоящему договору займа.

Регистрация: все по порядку

Регистрировать договор залога необходимо в территориальных подразделениях Росреестра. Для начала соберите пакет документов (см. пункт «Договор залога: процедура заключения»). После рассмотрения заявления и комплекта документов работник Росреестра делает соответствующую запись в ЕГРП и выдает вам свидетельство, которое подтверждает регистрацию договора залога.

Если все документы в порядке, свидетельство выдается в течение пяти рабочих дней. Если вы отдавали под залог нежилое здание, строение или земельный участок, то ждать придется дольше — до пятнадцати дней.

Оформлять договор займа и договор залога лучше вместе с опытным юристом. Заверьте договор залога у нотариуса — так специалист с юридическим образованием еще раз посмотрит на условия соглашения и даст рекомендации, если что-то составлено неверно. Однако помните, что правильное оформление документов — это только полдела. Займ физического лица под залог недвижимости влечет обязательства по соблюдению графика выплат. Не нарушайте кредитные обязательства, и тогда, решив свои финансовые проблемы, вы не потеряете недвижимое имущество.

В идеале получение кредита под залог квартиры не должно быть спонтанным. Это сложная сделка, к которой следует основательно подготовиться. От этого зависит вероятность одобрения, возможная сумма выдачи средств и выгодность сделки. При правильном подходе можно получить весомую по лимиту ссуду по низким ставкам, аналогичным процентам по ипотечным кредитам.

Подходит ли банку ваша квартира

Это самое главное при оформлении кредита под залог недвижимой собственности. Объект, который вы желаете оставить в качестве обеспечения, должен соответствовать требованиям банка. Если квартира не подходит, то и кредита не получить. Именно поэтому в первую очередь следует уделить внимание этому пункту.

Для каждого кредитора важно, чтобы предмет залога отличался ликвидностью. При несоблюдении заемщиком графика выплат банк должен без проблем реализовать жилье и закрыть долг. Требования к закладываемой квартире обычно стандартны во всех банках. Если различия и имеются, то они незначительные и касаются мелочей. Для примера рассмотрим основные требования банков:

  • квартира располагается в городе, где есть отделение банка;
  • сам дом имеет железобетонный, каменный либо кирпичный фундамент;
  • перекрытия в доме металлические либо железобетонные;
  • дом не должен быть ветхим и аварийным;
  • дом не готовится к сносу, реконструкции или капитальному ремонту;
  • некоторые банки не берут в залог квартиры, расположенные на последних этажах;
  • в квартире должна быть вода, теплоснабжение, электричество, канализация;
  • квартира не находится в залоге, не имеет обременений;
  • не должно быть незаконных перепланировок;
  • нет лиц, временно снятых с регистрации в квартире.

Если ваша квартира соответствует указанным требованиям, то вы можете оформить кредит под ее залог. Но учитывайте, что банки крайне редко выдают ссуды под залог доли. Это проблемные сделки, поэтому соответствующие продукты следует искать не в банках, а в иных финансовых компаниях.

Подходите ли вы банку в качестве заемщика

Если квартира банку подходит — это хорошо, но сам заемщик также должен соответствовать требованиям кредитора. Вообще, все требования и условия выдачи кредитов можно найти на официальных сайтах банков. Стандартно большие ссуды выдаются гражданам от 21 года, а на момент погашения долга в полном объеме клиент не должен достичь пенсионного возраста.

Для получения кредита требуется трудоустройство и подтверждение справками заявленного дохода. Несмотря на залог, ключевые требования банка к заемщикам и пакету документов сохраняются. Вашего дохода должно быть достаточно для погашения кредита в дальнейшем. Чаще всего банки изучают документально доказанный доход и на основании этой суммы назначают возможный лимит кредитования. Если у вас есть дополнительный доход, подтвердите его документально, это повысит лояльность банка и вероятность одобрения.

Этапы оформления залогового кредита

Стандартное оформление кредита под залог квартиры состоит из трех основных этапов. Процесс оформления нельзя назвать быстрым, порой он затягивается на несколько недель. В большей степени это связано с временем, которое гражданин затрачивает на сбор документов.

1. Выбор банка. Изучайте предложения разных банков. Ссуда большая, вам нужно найти банк, где для вас будет установлена минимальная ставка. При получении заработной платы на счет какого-либо банка, прежде всего, обратите внимание на предложения этого учреждения. Зарплатным клиентам практически всегда предоставляются послабления в ставках. И не забывайте при выборе банка смотреть на требования к заемщику и к пакету документов.

2. Подача документов относительно платежеспособности. Стандартно основные документы — это справка 2НФДЛ и заверенная работодателем трудовая книжка. Некоторые банки позволяют заменять эти документы на справку по форме банка и копию трудового договора. На основании данных документов банк будет принимать решение о возможности предоставления кредита и о максимально возможном лимите выдачи для этого заемщика.

На этом этапе банк принимает решение об одобрении либо отказе. Анализируются документы о доходах, анкетные данные клиента, его кредитная история. Если заемщик состоит в браке, то супруг/супруга будет выступать созаемщиком, поэтому и на него/нее требуется собрать пакет документов. Доходы созаемщика учитываются при рассмотрении.

3. Сбор документов на квартиру. Если на первоначальном этапе банк определил, что он может предоставить данному гражданину ссуду, то настает следующий не менее важный этап — банк должен изучить квартиру заемщика. Оценивается ликвидность и юридическая чистота объекта. Предварительное одобрение банк уже дал, оно станет окончательным, если банку подойдет квартира в качестве залога.

При получении предварительного одобрения банк укажет на список документов, которые необходимо предоставить потенциальному заемщику. В нем обязательно будет акт оценки квартиры. Заемщик самостоятельно находит оценочную компанию и оплачивает их услуги. Акт оценки и иные требуемые документы клиент приносит в банк, эти бумаги будут изучаться примерно 3-7 дней. На основании акта устанавливается максимально возможный лимит, обычно это 50-70% от цены квартиры.

4. Заключение сделки. Если квартира устраивает банк, то настает момент заключения договора. Недвижимость, оставляемая в залог, обязательно подлежит страхованию, полис заемщик приобретает за свой счет, также он обязывается продлевать страховку ежегодно, пока не выплатит кредит. Страховщика можно выбрать самому. После заключения договора со страховой компанией оформляется закладная и подписывается кредитный договор с банком. После заемщик получает деньги.

Процесс оформления кредита под залог квартиры весьма сложный. Он характеризуется многими нюансами и сложностями в отношении сбора документов. При желании оформить такой кредит лучше обратиться к фирмам, которые помогают в оформлении. Они дадут консультацию, помогут выбрать банк, собрать документы и прочее.

Договор займа под залог недвижимости – это документ, на основании которого кредитор на установленный срок передает заемщику денежные средства под залог имущества, находящегося в его собственности. Залогодержатель в период действия этого соглашения получает право на продажу предоставленного объекта в случае, если заемщик не вернет вовремя кредитные деньги с процентами.

Процесс заполнения договора

Свершение кредитной сделки с обеспечением недвижимостью сопровождается заключением сразу двух договоров. Первый – договор займа, второй – договор залога.

Порядок и правила составления договора займа под залог недвижимости регламентируется главой 42 Гражданского Кодекса РФ (ст. 807-817).

Он включает в себя следующие части:

  1. Вводная часть.
  2. Основное содержание.
  3. Заключительное положение.
  4. Реквизиты кредитора и заемщика.

Во вводной части указывается место, где составляется документ, дата и паспортные данные сторон, участвующих в сделке.

Основная часть предназначена для предмета договора, то есть описания обязанностей каждой стороны. Кредитодатель передает заемные средства, а заемщик их возвращает в установленный срок с начисленными процентами. Подробно расписывается, в каком размере выдаются деньги, на какой срок, и каким способом их будут возвращать.

Обычно к этому договору составляется дополнительное приложение – график платежей. В него вносится процент, который кредитодатель получит в качестве прибыли. Здесь же указывается информация о штрафах (пенях) на случай, если заемщик не внесет вовремя платеж.

В заключительной части оговариваются спорные моменты, конфиденциальность соглашения, и описывается порядок действия сторон в форс-мажорной ситуации. Кроме этого, указывается, что в качестве обеспечения выполнения финансовых обязательств заемщик передает в залог заимодателю недвижимый объект, находящийся в его собственности. Кратко описываются его характеристики. Затем вносится информация, что договор залога выступает дополнением к этому договору.

В самом конце прописываются реквизиты обеих сторон, после чего соглашение скрепляется их подписями.

После этого составляется договор залога недвижимости в обеспечение ранее заключенного договора займа. Порядок предоставления недвижимости в залог регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Главная цель этого договора – обеспечить выполнение обязательств, прописанных в договоре займа. В него вносятся сведения о сторонах сделки, а также о дате и месте его заключения. Главная часть состоит из подробного описания залогового объекта: вид недвижимости, территориальное местонахождение, характеристики и так далее.

В дополнительной части отмечается, у кого останется объект залога, и какие операции заемщик сможет выполнять с ним в период действия кредитного договора, допускается ли замена одного объекта другим при одобрении кредитодателя.

В заключительной части отображается, какую ответственность несут стороны и период действия договора (он идентичен со сроком действия кредитного договора). После этого вносятся реквизиты, и участники ставят подписи.

Завершающий этап – обязательная регистрация в Госреестре договора займа под залог недвижимости. Без этого документ считается недействительным и не имеет никакой юридической силы. Провести этот процесс нужно в Федеральной Регистрационной Службе той местности, где расположен залоговый объект.

Необходимые документы

Чтобы заключить договор займа под залог недвижимости между физическими лицами, от обеих сторон требуется гражданский паспорт.

Для подготовки и оформления регистрации залога недвижимого имущества необходимо собрать следующий пакет документов:

  1. Свидетельство о праве собственности на имущество, предоставленное в залог.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Справки из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ).
  4. Справка, выданная паспортным столом, в которой указана информация о прописанных лицах (она действительно в течение 30 дней).
  5. Договор залога в трех экземплярах (каждой из сторон и нотариусу).
  6. Документ, подтверждающий, что заемщик на полных правах владеет недвижимостью (договор купли-продажи, дарственная, завещание и так далее).
  7. Главный договор займа.
  8. Если проводилась перепланировка, то прикладывается об этом акт и распоряжение.
  9. Если недвижимость приобреталась в браке, то муж (жена) дает письменное согласие на ее передачу в залог и заверяют документ у нотариуса (к нему прикладывается ксерокопия свидетельства о заключении брака).

Договор займа с залогом имущества регистрируется в Росреестре, а для этого потребуется заявление от участников договора и чек об оплате государственной пошлины.

Источники: http://srochnyj-kredit.ru/articles/zalog-nedvizhimosti-poryadok-proczeduryi-i-komplektyi-dokume.html, http://routrust.ru/baza-znanij/kak-pravilno-oformit-kredit-pod-zalog-kvartiry/, http://kredityt.ru/doc/protsess-zapolneniya-dogovora-zayma-pod-zalog-nedvizhimosti/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *