Что значит займ под залог недвижимости

Деньги в окружающем мире

Что значит кредит под залог недвижимости

Даже при острой необходимости в деньгах заёмщики весьма неохотно идут на получение кредита под залог имущества (обычно квартиры или автомобиля). Это обосновано обременением, которое накладывается на предмет залога. Впрочем, и сам залог бывает двух видов: с договором регистрации залога и с переоформлением прав собственности.

Для того, чтобы быстро получить кредит, можно прямо сейчас:

Виды залога

Залог с обременением

Итак, по первому варианту залога обязательно составляется договор и согласно закона регистрируется в регистрационной палате. Собственность заёмщика при этом остаётся у него, но с некоторыми обременениями, например, квартира (если квартира – предмет залога), остается в пользовании. Заёмщик (он же и владелец) продолжает пользоваться квартирой, оплачивает счета и проч., но не имеет права продать эту квартиру.

Ломбардная ипотека

Другой вариант залога недвижимости (иногда это называют ломбардной ипотекой), это когда право собственности на предмет залога оформляется на кредитора и по погашении задолженности переоформляется обратно. Таким образом на период залога собственником является кредитор, заёмщик же только пользуется согласно договора его собственностью и на определённых условиях может приобрести недвижимость обратно. Такой вариант обычно крайне не популярен, так как заёмщик имеет меньше гарантий сохранения своей собственности.

Сравнивая два метода оформления недвижимости в залог можно смело утверждать, что первый является традиционным, а второй обычно реализуют кредитные организации, практикующие жёсткую позицию по отношению к клиенту. Но не зависимо от того, какой метод оформления выбирается, можно твёрдо утверждать, что другого варианта получить не целевой кредит на значительную сумму денег не удастся.

Поручительство при залоге

До определённого порога гарантом возврата кредита может служить поручительство, а также подтверждение уровня доходов посредством предоставления справки 2-ндфл с работы. Этот порог может быть в 200 – 300 тысяч рублей (в отдельный случаях конечно и побольше), более крупные суммы банк передаст только пот твёрдые гарантии, обеспечиваемые залогом. В этом смысле очень удобно иметь дорогие драгоценности: любой банк с удовольствием примет такой залог, так как это очень компактная форма для концентрации денежных средств, весьма мобильная, и не обременённая ворохом ограничений и неудобств законодательства о недвижимости.

Варианты оформления недвижимости в залог

Рассмотрев способы оформления недвижимости в залог попробуем разобраться, когда же стоит воспользоваться таким кредитным предложением, когда оно практично и востребовано? Первый вариант, это получение кредита для деловых целей – поддержки бизнеса в условиях финансового кризиса или же его расширения или развития. Тем более, что возможно, под залог будет отдаваться не личное жильё, а производственные или коммерческие площади, которые могут гарантировать очень крупные суммы займа.

Для простого человека, получающего зарплату, очень удобной может быть залог недвижимости при покупке другой недвижимости. Например, после многих лет жизни в городе вы решили переехать за город. Уже и подобран коттедж в новом строящемся посёлке, и есть деньги на первоначальный взнос, но вот как быть дальше – непонятно. В этом случае можно сделать так: берется кредит под залог имеющейся квартиры с возможностью её последующей продажи и расчета с банком по кредиту. Таким образом до тех пор, пока новое жильё не построено, заёмщик живёт в старой квартире и исправно вносит ежемесячные взносы в банк.

Когда же новостройка построена и сдана, заёмщик переезжает в неё (очень удобно, что нет подстёгивающих сроков на ремонт и переезд), освобождает старую квартиру и теперь эта квартира может быть продана. Из вырученных денег банк погасит остаток задолженности, остальные же средства поступят к заёмщику, на чем кредитные отношения закончатся.

Преимуществ в такой схеме кредитования несколько, во-первых, ставка по кредиту благодаря залогу будет существенно ниже (сравнивая с обычной ипотекой), ведь банк фактически не рискует, во-вторых, банк будет мониторить и сделку с покупаемой новостройкой, поскольку осечка в этой части финансовой операции автоматически делает невозможным продажу залога (там могут проживать несовершеннолетние и т.д., которых суд не выселит ни при каких договорах и обстоятельствах). В-третьих, несмотря на кредитную нагрузку, заёмщик становится на время хозяином двух объектов недвижимости, что даже в тяжелой ситуации позволяет делать выбор, и при к примеру, вдруг грянувшей инфляции выкупить залог и радоваться удачно сложившимся обстоятельствам.

Оформление кредита под залог

Оформление кредита под залог в-общем то достаточно простое, вы заполняете заявку на кредит в банк и по принятии по ней положительного решения заключаете договор, который будет учтен в государственной регистрационной палате. По завершению регистрации вы получаете деньги (или банк переводит их другому юрлицу) для использования под те цели, которые вы себе поставили. Весьма удобным видится вариант, когда вы решили приобрести недвижимость, и в банке, который открыл ипотечную программу на новое жилье взять кредит под залог недвижимости с правом последующей продажи залога для погашения кредита. Такой вариант подстрахует вас с разных сторон и позволит покупке приносить только радость и удовольствие.

Самым распространенным видом обеспечения кредитов является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка, но бесплатный сыр в кредитной мышеловке оказывается весьма недёшев. Ипотеку под залог уже имеющегося жилья берут нечасто – в основном если другие кредиты для покупателя недоступны.

Те, кому нужна сумма побольше или условия кредитования получше, выбирают кредит с обеспечением – под гарантии поручителя или залог имущества. Самым распространенным видом обеспечения является залог недвижимости – квартиры, комнаты, дома, гаража, земельного участка. Кстати, еще одна из причин обращения именно к этой форме кредита – плохая кредитная история. Без залога в этом случае вам кредита не дадут, а с залогом – пожалуйста. Залог недвижимости выступает гарантией того, что при неплатежеспособности заемщика кредитор получит свои деньги назад, продав заложенное имущество заёмщика.

Кредит под залог недвижимости может быть ипотечным, когда идёт на покупку жилья, строящегося или вторичного, и нецелевым, когда заемщик тратит его по своему усмотрению. Ипотечный кредит в общем случае имеет более низкую процентную ставку и существует в массе разновидностей. Несколько отличающиеся условия будут при приобретении готового и строящегося городского жилья, загородной недвижимости и при строительстве дома. По специальным процентным ставкам выдается кредит по военной ипотеке и с участием материнского капитала. Наиболее низкая ставка – около 12% — будет при ипотеке с господдержкой. Разумеется, далеко не все банки участвуют в подобных программах.
Нецелевой кредит под залог недвижимости предлагают по немного более высоким ставкам. Зато количество предложений от банков и различных компаний весьма велико. Выбрать есть из чего.

Далее следует обратить внимание на процент по кредиту. Конечно, в принципе, чем меньше – тем лучше. Но есть и другие условия, которые необходимо учесть:

  • срок кредитования
  • наличие или отсутствие комиссии за предоставление кредита
  • возможность досрочного погашения

Процент за кредит обычно зависит и от срока, на который этот кредит берется. Чем срок больше, тем выше ставка. Например, самый известный российский банк предоставляет нецелевой кредит под залог недвижимости от 15,5% годовых, с периодом кредитования до 20 лет. Комиссионные за предоставление кредита отсутствуют.

Не следует пренебрегать возможностью предварительно самостоятельно просчитать с помощью онлайн-калькулятора свои ежемесячные платежи и оценить свои возможности в этом отношении. Не забываем также про то, что выплата тела кредита и процентов по нему – не единственные ваши затраты на обслуживание кредита. Как правило, банки настаивают, чтобы заёмщик застраховал свою жизнь и трудоспособность, а также предмет залога – от повреждения и утраты, в том числе – утраты собственности. Для заёмщика это означает дополнительные минимум 1,5% к кредитной ставке. Даже в тех случаях, когда страховка по условиям договора не обязательна, её наличие или отсутствие повлияет на величину процента по кредиту. Оценка стоимости недвижимости – тоже расходы, но разовые и незначительные, 4-5 тысяч рублей.

Безусловное требование – наличие прав собственности на недвижимость, предоставляемую в залог. Ещё одно из основных требований – регистрация в РФ (кстати, регистрация именно в том регионе, где заёмщик получает кредит, не всегда обязательна). Возрастные требования к заемщику таковы: минимальный возраст обычно – 21 год, максимальный, на момент возврата кредита по договору – в интервале 65-75 лет. Некоторые банки вводят ограничения по стажу работы за последние несколько лет и на последнем месте работы. Кроме ограничений по стажу бывают ограничения и по роду деятельности заёмщика. Препятствием к получению кредита в уже упомянутом банке, например, может послужить то, что заёмщик или созаёмщик являются индивидуальными предпринимателями, собственниками или ответственными лицами малого предприятия. Во многих банках, правда, в этом виде кредита такого ограничения нет.

К предмету залога тоже предъявляются определенные требования. Главное, что интересует в нём банк, — ваша недвижимость должна быть ликвидна и гарантированно реализуема по цене не ниже размера выданного кредита. Ещё, конечно, должна быть определенная гарантия того, что за период действия залога данная недвижимость не будет снесена или уничтожена стихией. Поэтому деревянный дом для залога не годится. Плачевное состояние недвижимости или неудачное расположение тоже может послужить причиной отказа в выдаче кредита. При получении кредита под залог в Москве важно, чтобы ваша недвижимость находилась не далее 100 км от МКАД, а лучше – гораздо ближе. И ещё неприятное известие для владельцев квартир в панельных и блочных пятиэтажках в Москве: для залога ваши квартиры не подходят, даже если ваши дома не включены в программу сноса. Может быть под пятилетнюю кредитную программу деньги вам дать кто-то и согласится, но на больший срок – вряд ли. В тех городах, где программы сноса пятиэтажек нет, нет и препятствий к принятию в залог пятиэтажных хрущёвок.

Также сложности могут возникнуть при оформлении в залог квартир с перепланировкой. Но тут, что называется, возможны варианты. То, что не устроит один банк, вполне может устроить другой. Скорее всего, перепланировку вас попросят узаконить.

Ещё одной весомой причиной для отказа является наличие несовершеннолетних владельцев недвижимости. Ведь в этом случае продать её банку будет чрезвычайно сложно, а иногда и просто невозможно. Ну, и конечно, право заёмщика на недвижимость не должно быть ничем ограничено, то есть недвижимость не должна находиться под обременением, в том числе – быть предметом судебных споров, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В разделе «Права банка» запросто может быть прописано право банка в одностороннем порядке менять процентную ставку, либо что-то ещё, касающееся платежей. Такой договор, конечно, лучше не подписывать. Кроме того, банк может попытаться навязать вам невыгодного страховщика, поэтому вопросы страховки следует заранее проработать.

Но самое удивительное – многие банки берут комиссию или пени за досрочное погашение вами кредита, а то и вообще могут запретить это делать. Комиссия может браться и за выдачу кредита. Вполне могут быть прописаны мелкие поборы за открытие и обслуживание счёта, за услуги нотариуса, оценщика и так далее. С некоторыми из поборов можно смириться, другие – потребовать исключить.

И самое главное: внимательно изучите, какие штрафы и пени полагаются вам за просрочку платежа. И очень важно, чтобы в договор не проникла фраза о возможном досудебном изъятии предмета залога в случае просрочки. Это значит, что вас смогут выселить из вашей квартиры, что называется, без суда и следствия.

После предварительного одобрения кредита вас пригласят в банк для составления договора. Вам нужно будет по списку, предложенному банком, предоставить пакет личных документов: общегражданский паспорт РФ с регистрацией, свидетельство о браке или его расторжении, заверенная ксерокопия трудовой книжки, справка о зарплате 2 НДФЛ и прочее, что может потребовать банк.

Также необходимо предоставить пакет документов на предмет залога, включающий правоустанавливающие документы на недвижимость, кадастровый паспорт и другие документы. Может понадобиться справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, необходимо будет и согласие супруга на залог недвижимости.

Далее проводится оценка вашей недвижимости специалистами банка или независимыми оценщиками и определяется окончательная сумма кредита. Наконец, заключается кредитный договор и одновременно с ним – договор залога на закладываемую недвижимость. После регистрации обоих договоров в регистрационных органах банк будет готов перечислить вам кредитные средства.

Недвижимость остается в вашем пользовании, но вносится запись об её обременении залогом в Единый государственный реестр прав. Поэтому продать, подарить, а часто и сдать в аренду вы её не сможете.

  • Ипотеку на новостройки под залог имеющегося жилья берут редко потому, что далеко не все готовы покупать «виртуальный» объект в строящемся доме в залог уже имеющейся и вполне реальной собственности. Так что такой продукт обычно используют для покупки вторичного жилья.
  • Далеко не у всех есть «лишняя» квартира, которую можно предоставить в качестве залога.
  • К тому же заложенной квартирой впоследствии сложнее распоряжаться — на любые действия с ней (например, для официальной сдачи в аренду) нужно согласие залогодателя, то есть банка.
  • Еще одна причина низкого спроса на этот банковский продукт — менее выгодные условия, чем на обычную ипотеку: как правило, и ставка несколько выше, и первоначальный взнос больше. Обычно первоначальный взнос равен 20-40% от общей стоимости предмета залога.
  • Еще одно препятствие для заемщика, желающего предоставить в залог готовое жилье, — качество и рентабельность объекта. Не каждую квартиру банки готовы принять в качестве залога. Требования достаточно жесткие: дом должен быть построен не ранее 1965 года, имущество должно находиться в Москве или Московской области, никто в квартире не должен быть зарегистрирован по месту жительства, в помещении не должно быть неузаконенных перепланировок и так далее.

Добрый день, Мария! Все верно, но одно небольшое уточнение. Залогом может стать не только покупаемое жилье, но и квартира/дом, в которой Вы проживаете и являетесь её собственником.

Что подразумевает займ под залог недвижимости?

Частью бизнеса банков является оформление кредита и его выдача гражданам. Однако кредитные учреждения не относятся к благотворительным организациям, поэтому они оценивают риски невозврата займа в соотношении с получаемым доходом.

Чтобы минимизировать риск невозврата кредита, банки, например, требуют от клиентов официального подтверждения дохода.

Чтобы смягчить условия финансовых организаций и получить крупные денежные средства, заемщик предлагает банку в залог недвижимость. Идя на такой серьезный шаг, необходимо оценить все риски, ведь экономическая ситуация в стране нестабильная, и никто не застрахован от потери работы, снижения зарплаты, болезни и прочих неприятностей.

Квартиру можно заложить, если необходимо:

• Получить потребительский займ. Сумма берется небольшая, что уменьшает требования финансовых институтов. Обычно такую ссуду берут для покупки в кредит бытовой техники;

• Купить другую недвижимость. Предположим, у Вас есть квартира в городе, и Вы хотите приобрести дом за городом. Закладываете квартиру, берете кредит, вносите первоначальный займ, а потом ежемесячно платите платежи по договору;

• Получить ссуду для развития бизнеса. Начинающим бизнесменам банки не рискуют давать кредиты: кто знает, как будет развиваться их бизнес. Поэтому начинающие предприниматели берут ссуду на себя, как физическое лицо, но тратят её на развитие бизнеса;

• Осуществить в квартире капитальный ремонт;

• Провести дорогостоящую операцию/лечение и пр.

От заемщика банк требует:

• Действующий российский паспорт;
• Второй документ (водительские права, загранпаспорт и пр.), удостоверяющий личность;
• Копию трудовой книжки;
• Справку 2-НДФЛ.

На недвижимость потребуются:

• Свидетельство, что заемщик является владельцем квартиры;

• Кадастровый паспорт объекта недвижимости;

• Документ, подтверждающий возникновение права собственности: свидетельство о наследстве, договор купли-продажи;

• Справка об отсутствии на квартире обременений и арестов;

• Справка о лицах, прописанных в квартире.

Условия банков

Рассмотрим предложения нескольких банков, выдающих кредит под залог квартиры.

«Альфа Банк». Организация предлагает заемщикам кредиты до 60 млн. рублей под 12,7-13% на 25-летний срок. Программа подразумевает страхование жилья (обязательное условие) и себя от потери жизни/трудоспособности (рекомендованное условие);

Сбербанк. Под залог квартиры этот банк реализует две программы кредитования:

• Потребительский. На 7 лет под 13,5-14,5% выдается сумма до 1,6 млн. рублей. Заемщик на момент окончания кредита должен быть моложе 75 лет;

• Покупка готового жилища. Банк выделят 85% от стоимости недвижимости на 30-летний срок под 12-13%;

«Газпромбанк». До 30 млн. можно получить в этой организации под 15,2% (13% в валюте) при заключении договора страхования. Иначе ставки увеличиваются на 1 пункт.

Источники: http://glbonus.info/chto-znachit-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/, http://tversmsv.ru/index.php/statyi/item/613-kredit-pod-zalog-nedvizhimosti, http://infapronet.ru/vo/voprosy-po-kreditu-pod-zolog/4409-chto-znachit-kredit-pod-zalog-kvartiry.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *